人们总说“土地升值，建筑贬值”，因此对许多投资者而言，这意味着他们应该买别墅而不是公寓，然而事实如此吗？
——Chris Gray 澳洲房产专家/作家

别墅拥有较高比例的价值是土地，特别是当您将其与高层公寓进行比较时，数百甚至数千个住户都拥有一小块空间/土地。然而事情并非这么简单，还需要考虑更多因素，例如您要购买的位置以及预算等。

 

位置和价位

如果你想在市中心最好的蓝筹郊区买房，那么悉尼或墨尔本可能会花费你至少2-3百万澳元，而布里斯班或珀斯可能就会只需100多万澳元。

没有多少投资者拥有这么多闲置资金，即使有，他们真的愿意把所有资金投入到单一资产中去吗？所以，要么选择购买一套公寓要么从CBD以外购买，然后你就会发现一个问题，离市区越远土地供应就越多，而高收入者的需求可能较少，因为他们通常不希望住在这么远的地方通勤。

中位数价格

如果你尝试以一个城市的中位数价格购买房产，那么根据定义，很有可能80％的当地人买得起或租得起你的房产，这是一个很好的区间，因为你的物业有市场需求。如果你想在一个靠近交通，休闲，学校等的良好的近市中心郊区购买房产，那么这里的定价通常远远超过中位数价格，因为城市的中位数价格是CBD，内城近郊和远郊的平均值。与上面的例子类似，悉尼的中位数价格约为100万澳元，但在最好的市中心郊区，100万澳元不可能买到任何别墅。

租金收益率

由于别墅通常比同一地区的公寓贵，所以如果您希望获得相同的投资回报率，您需要收取更多租金。然而随着要价上涨，能负担的起的人越少，价格反而就会下降。没有多少人能够负担每周2000--3000澳元的租金，因此价格会下降。即使那些能够负担得起每周1000-2000澳元租金的人，甚至也不愿意租房，因为人们认为“穷人”才租房住，而且大澳洲梦就是买房子，所以他们通常也都会买一套房子，这便使得租金收益率进一步下降。因此，悉尼和墨尔本较昂贵的房屋往往租金收益率只有1-3％，反而公寓可以长期保持约3-5％。

装修/翻新

购买别墅的一大优势是可以通过装修使它更容易地增值。如果你有一个80平米的未装修的公寓，即使经过豪华精装，它仍然是80平米，因为除非你可以添加一个阳台或建造一个屋顶空间，否则通常没有额外的空间可以用，因此在这方面公寓通常会有限制。然而，如果你在一块大土地上有一栋别墅，那么只要地方政府批准，你就有机会建造一个额外的后屋或是起高一层，甚至再分割土地另外建造一栋房屋。但是，并非所有人都是经验丰富的建筑商，因此虽然这是购买别墅的潜在优势，但仍需要考虑专业人士的协调或项目经理来协助工作。

共拥地契（物业管理）

如果买一栋别墅，户主就可以拥有土地，所以不必处理分层或物业的事，除非是属于包含在类似高尔夫球场项目的一部分。

有些人讨厌那些整天无所事事到处爱管闲事的邻居对于自己的事情指手画脚，指挥他们的投资房产要这样或那样。如果你想成为一个亲力亲为的房主自然再好不过，但是也有很多投资者喜欢有物业管理的房产，特别是如果那里有爱管闲事的邻居，那么这些自住业主在单位区块中可以很好地保持对建筑物的管理，并确保其他租户遵守规则并保持公共场所清洁。由于所有账单都是共享的，他们可以确保您支付的维修和维护费用合理，并确保正确地管理各自的财产和空间。

那么，怎样做出正切的选择呢？

如果你的投资策略是长期买入并持有。那么可能考虑避开CBD，因为开发商可以继续向上开发导致供应没有限制（需要考虑当地土地供应量，例如墨尔本，已经没有更多可开发土地）。也避开外围区域，因为我们认为那里有更多的土地需要重建（高供应量）而且因为当地人更有可能成为有家庭的蓝领工人，所以越往外走，可支配收入越少（低需求量）。因此，我们坚持蓝筹近市中心郊区，因为这里没有更多的土地可供开发，受层高限制（一般为2-3层），每个开发项目必须与邻居房产类似（供应有限）。而且还有很多年轻的专业人士，他们的薪水很高，可支配收入也多（需求量大）。然后，以中位数价格购买，以便大多数当地人能够买得起或租得起，能够向业主提出长期的需求。 因此，选择的别墅或公寓取决于近市中心郊区的中位数价格。因此，在悉尼，我会买一套公寓，在墨尔本，我会买一套公寓或度假别墅或联排别墅，而其他地方我会买一栋别墅。

总之，没有哪种策略是适合每个人的。虽然我喜欢装修以提高房产的价值，但我宁愿买一个套公寓，尽管只能做有限的改进但是长期而言可能会获得5-10％的资本增长，而不是在更远的地方买房子，隔夜增值20-30％，但长期只有0-5％的收益。 然而，如果处在积极的交易中并且希望每隔一两年便抛出房产变现，那么这个答案可能又会有所不同了。