近来出现越来越多的媒体报导声称，澳洲房产将迎来某种全国性的市场世界末日冲击。——Victor Kumar

市场分析

由于一些负面新闻的耸听，越来越多的人开始充满恐惧。很多评论员一直在强调“全国市场”，然而其实根本不存在什么“全国市场”之论。精明的投资者都知道，市场之中还有市场，即使出现疲软的口子，但也从来没有一刀切的情况。每一个地方都有自己的市场循环，那么市场冷却也就是其中的一个正常部分而已。

然而，当前市场条件的主要差异在于疲软不是由于某些地方的供过于求造成的。相反，其实是由于贷款限制使得买家难以获得融资，以及皇家委员会对银行业的影响而造成的。贷款人正在煽动实际生活费用计算，这会使一些以前能够获得融资的借款人无法再借到钱。对于符合条件的人来说，与几年前相比，他们可以借入的金额只减少了一点点。然而，在全球金融危机之后也是如此，投资者仍然可以购买。

所有这些因素都会影响市场热度，并打击购房者和投资者的信心，进而影响价格。

市场放缓

悉尼和墨尔本房产市场放缓已经差不多有一年，最新的拍卖清盘率显示市场情绪低迷。悉尼拍卖清盘率为50.34％，墨尔本为48.15％，是多年来的最低值。然而，这并不意味着这两座城市的房产市场即将崩盘，只是说明市场周期在这里都能正常运作。

由于持续的融资限制，买家并不着急，也没有必要拍卖购买，况且涉及现金无条件合约。聪明的投资者明白，悉尼市场的价格仍远远高于五年前的价格。即使每年降价约6％，房价中位数仍比2012年高出约60％。而且，他们知道，在市场周期中，总有一天市场会自动恢复增长 - 就像是业力回报。

另一个问题是，银行利率多年来一直处于历史低位，有些人认为这是新的正常情况，然而其实并非如此。当利率上升，无本金贷款期限到期时，预计会看到更多的房产降价。然而，这也不是恐慌的理由。

引导性错误

不幸的是，有些人会开始担心，这便将产生更加消极的市场情绪。正如你所看到的，由于恐惧，它有可能成为一个自我实现预言。就像繁荣通常是由贪婪或害怕错过而驱使。

正如一直强调的，房地产投资是一个长期的游戏，所以在一些像现在的时期，投资者们确是继续积极参与市场，只是他们正在有选择性的购买。他们不是试图购买并简单持有一套五年前便可以拥有的房产，而是专注于可以增加价值的房产，这样可以通过机会购买继续增加他们的投资组合。实际上，我相信再过一段时间的市场冷却，悉尼市场将在明年提供一些购买增值房产的机会。只要您将投资策略调整到其市场周期中的合适位置，在墨尔本和全国其他首府城市也是一样的。

另外，您必须具备在利率上升和租金下降等此类时间段内持有房产的财务能力，因此在您需要现金流之前，先将股票放空并调整好现金流。

最后再一次强调，房产投资是长期的

在过去的20年里，我们经历了高利率和低利率时期，全球金融危机以及强弱经济条件。从那时起直到现在，房地产价格指数大幅走高 - 即使在所有这些经济高峰和低谷之后。人们在这段时间内房产亏损的唯一原因是他们没有现金流来在贫困时期维持房产，或者他们会开始担心害怕，而没有保持强势并及时调整他们的购房策略以符合市场约束。

专家总结

澳洲房产投资是一个长期性的，有规律性的市场，需要客户理性安排现金流，才能获得最大的回报。