投资者的错误迷思

我经常说大部分的地产投资者都是失败的。

根据澳大利亚税务局数据显示，购买投资房产者有50％会在5年内将投资地产出售。而其他选择继续保留投资房者，数据分别显示如下：

• 73％的投资者（1,284,852人）仅拥有一套投资房

• 18％的投资者（318,295）拥有两套投资房

• 5％的投资者（96,991）拥有三套投资房

• 2％的投资者（34,967）拥有四套投资房

• 1％的投资者（14,555）拥有五套投资房

• 仅有15,264位澳大利亚人拥有六套以上的房产

换句话说，大部分进入房产投资市场的的澳大利亚人并未获得他们所想像的财务自由，甚至面临更大的压力。许多投资者赔入了大量金钱，却在同时也错过了许多机会

许多新的或潜在的投资客来找我寻求意见时， 他们往往都有一连串对先前不好的经验的抱怨。既然经验是我们学习最快的方法，藉由经验的分享，或许能让更多人避免同样的错误或迷思。因此，我将分享以下11个投资者最经常面临的抱怨。

1. 错误的房产选择

有些人总抱怨他们错过了最佳的投资热潮，不像其他人能在正确的头资下享受甜美的果实。其实一般来说，背后真正的原因是因为投资者并未选择正确的房产，导致资金获利不显著。

许多人以超过真正市场价值的金额购买预售屋，另有一些人选择购买在偏远地区，期待著房价有一天会攀升。我相信有些投资专家鼓励投资客购买偏远地区，但就我个人来说，我会尽量避开这些位置。

就业成长率在偏远地区始终偏低，伴随更高的是失业率，薪资的成长普遍而言比市区低，且偏远地区并不会有土地短缺的现况。这些明确的现象往往导致低人口成长，低市场需求且较少的市区发展因子能创造资金成长。

2. 不足的流动资金管理

另一个常见的议题则是投资者面临巨大的困难保有他们的房产。由于缺乏完善的财务规划以及没有掌握足够的流动资金，因此无法负担短期的负扣税。

我个人偏好的融资方案来帮助投资客拥有高成长的房产资源及足够的现金流是设立一个信用额度。利用此工具来资助你的物业组合的资金短缺，例如房产贷款的利息，或是地产支出，更重要的是替自己建立一个缓冲区，当市场低迷时，能替自己争取时间。

然而，想要更有效的节税，正确的财务结构是重要的关键，因此寻求专业的意见是很重要的。

3. 错误的房产持有人

许多购买人曾抱怨由于他们在购买房产时，并未寻求专业人士的意见，导致他们在后期才意识到他们将房产放在错误的持有人名下。

我经常说在一开始即拥有长远的规划很重要，你要设想的是10年或15年后你想要的是什么？

你会还在工作吗？你希望将你的房产留给后代吗？

这些将会是影响你如何置产的关键，因此在购买房产前先规划好未来的蓝图是非常重要的事。

4. 时间不足

常听到很多人说他们太晚才意识到投资理财的重要性，又或者在濒临退休年龄的同时才惊觉储蓄金的不足。在澳大利亚令人担忧的现况是，超过半数的婴儿潮世代认为他们将必须仰赖老人年金来支撑他们的退休生活，另有一部份人必须紧缩他们的生活形态和支出。

事实是养老年金并无法满足大部分的澳大利亚人，而澳洲政府并无法提供大部分的人所想要的生活模式。婴儿潮世代的这一批人需要懂得利用他们所拥有的房产权投资在居住地产市场，而非仅是付清房贷。当然，选对投资目标是重要的关键，毕竟这一代人并没有时间犯错再重新来过。

5. 错过黄金时期

另一个常听到的抱怨是许多人由于无法掌握市场动向，因而眼睁睁看著黄金潮的错失。我发现在这个资讯随手可得的世代，许多人迟迟不赶出手是因为信息超载而导致分析瘫痪，因为他不知道该从哪里著手。更有一部份的人试图计算房地产周期而始终等待著最佳的进场时间。

针对此类型的投资者，我的建议是不要过度分析市场现况，毕竟澳大利亚并非单一市场。在澳大利亚，每个洲皆处于不同的发展阶段，即使同一洲内也包含多种不同市场型态，有地域性市场，有价格领导的市场，以及不同居住型态的市场。因此，想要完整的分析出现阶段的市场周期并非易事，需要有非常完整且精密的思考逻辑及知识。

6. 预售屋的困境

许多预售屋的投资者经常抱怨他们的房产在购买的五年内并未获得任何经济成长或是租金成长。究竟购买预售屋是一项聪明的投资选择吗？我的答案是否定的。

虽然有部分的投资者的确靠著预售屋赚取相当的利润，但多数的人都是带著后悔收场。较常发生的情况是购买者会发现当房子交屋时其市场价格远比当初建设公司预期的低，通常需要10年以上的等待才能看见升值的空间。因此，一般而言，购买现房的风险是相对较低的。

7. 错误信任市场炒作

许多人选择房产位置是跟随著热潮或是下一个热点，此购买行为可能促成短暂且快速的资金增长，然而就长期而言，这样的购买选择往往会导致资产负债。矿业区的房产即是最佳的例子。

过去几年在澳大利亚几个表现不佳的房产市场中，矿产区的大起大落让许多追求热点投资的购买者损失了不少可观的金额。我始终认为只有一个产业的投资位置，例如矿业区，皆是高风险的投资地点，不只因为这些区缺乏多重增长动力，更是因为这些获利的来源往往是仰赖短期的投机，而非拥有业主所带来的稳定增长。

8. 折旧率的评估

许多投资者因为缺乏完善的折旧评估报告，因此并没有达到最大化的节税利润。一份良好的折旧评估可以有效的帮助投资者减少所得纳税。

9. 物业管理纠纷

许多屋主为了节省开销，试图聘用廉价的物业管理人员或甚至是实行自我管理。一位聪明的投资者往往会知道自己无法有效掌握每一件事，因此他们会雇用专业的物业管理公司，甚至资产管理团队以争取最大化的利润及利息。

10. 被煽动者所说服

网路上流传著许多故事显示许多投资者在销售人员高压销售策略下，仓促的作了购买决策，签订合约，到支付费用。更有其他销售员会夸大其资本增长率而缺乏可信的数据支撑，甚至是迎合那些有意购买但财务能力不足的人先下手为强。同样的，如果不是从可信赖的仲介购买，而是依赖为地产商工作的营销人员手中取得资讯，这些信息的可信赖度需要仔细评估。

11. 缺乏专业的团队

成功的投资者背后往往会有一支专业的团队帮忙分析评估，因为他们知道他们自己并无法成为每一个领域的专家。因此，他们选择建立良好的人际网路，善用每个人的专长来达到最大化的利益。

 一个成功的团队需包含一位专业的财务经济人，锐利的法务律师，专精地产领域的会计师，以及知识渊博的地产战略人员，这样才能帮助投资者做出最全面且最精准的投资评估。

投资的替代方案

毫无疑虑的是，许多的投资者都无法达到预期的财务自由，因此在投资的选择上，并不该是追随那些专业的地产投资人，相反的，更应该学习小型投资者的投资策略，稳定的累积财富。

想成功的运用房产累积财富，是需要阶段性的建构：

1. 富裕正向的心态

正确的心态是成功的首要关键。当你的心态和信念一致时， 将能无形中带领你的惯性思维和行动，在针对金钱和财富上做出正确的决定。

2. 知识和技巧

多数的我们都没有被教育过如何投资理财，因此若能找到一位杰出的良师益友，将会加速你的投资里程。

3. 正确的投资规划

许多投资失败的经验是来自于策略上的失败。究我而言，居住地产的投资是一个高成长低收益的领域，因此不应该对大量的资金流动有所期待。

4. 风险管理

策略性的地产投资人藉由正确的产权结构来保有他们的地产，在地产周期的起伏上保有足够的资金缓冲来换取时间效益，善加利用保险的优势来保护自己及房产的利益，并建立良好的人际网路随时提供专业的谘询及意见。

5. 流动资金

资金增长的投资在现今社会是重要且必须的，但我发现租金收益和财务缓冲对流动资金的重要性是不可小觑。有效的资金增长策略虽能提供更自由的生活型态，但足够的流动资金管理才能长期维持您在投资市场的位置。

6. 资产增长

资产增长是所有理财人的终极目标，累积雄厚且稳定的资产基础能在需要的时候提供你足够的流动现金，因此将能打造真正财务自由的生活。