2023年似乎是房地产市场的一次惊心动魄的一年！随着多次利率上涨、租金飙升以及空置率创下历史新低，毫无疑问，这一年是动荡的。但对于2024年，前景似乎一片光明。

随着我们步入新的一年，有积极的预测，例如潜在的利率下调、由于人口增长而引发的住房需求激增，以及租金预计将达到顶峰。这种组合为投资者创造了绝佳的机会。

让我们深入了解过去一年发生的事件，并探讨2024年房地产市场的前景。

 

回顾 2023

 

在2023年，数据公司CoreLogic的房屋价值指数在全国范围内上涨了8.1%，将全国住房的中位价提高到近75.8万澳元。

 

最大的变化出现在珀斯（+15.2%）、布里斯班（+13.1%）、悉尼（+11.1%）和阿德莱德（8.8%）等首都城市。

 

 

 

2023的一个主要趋势是各首都城市房屋价值增长速度的差异不断扩大。

 

自五月以来，珀斯、阿德莱德和布里斯班的房屋价值每月平均增长超过1%，而在墨尔本和悉尼，自6月份加息以来增长的速度急剧放缓。墨尔本的价值在11月和12月下降，而悉尼的房屋价值在年底两个月的月度增长率仅为0.2%。其他较小的首都城市在大部分时间内表现较弱，霍巴特（-0.8%）和达尔文（-0.1%）在2023年房屋价值出现年度下降，而澳大利亚首都领地则只录得0.5%的涨幅。

 

首都城市之间的这种多样性主要归因于与供需相关的因素。在珀斯、阿德莱德和布里斯班，相对于大城市来说，住房的购买能力挑战并不那么紧迫，广告供应量一直持续且明显低于平均水平。那些今年房屋价值增长较低或为负的城市，广告供应量高于平均水平，而年度房屋销量则低于五年平均水平。

 

相对于区域地区，首都城市通常记录了更强的增长条件。2023年，综合首都城市指数的房屋价值上涨了9.3%，是综合区域指数4.4%涨幅的两倍多。

 

首都城市市场的较强条件是COVID早期趋势的逆转，当时区域市场在强大的内部迁移中需求较高。2023年，区域迁移趋势大部分已经趋于正常化，而2020年至2022年间的显著资本增值意味着许多区域市场变得不那么负担得起。

 

尽管2023年大多数地区的房屋价值都有所上涨，但仍有八个首都中有五个的房屋价值仍低于历史最高水平。年底时，悉尼的房屋价值仍比2022年1月的最高峰低2.1%，墨尔本的房屋价值比2022年3月的最高峰低4.1%，首都领地的房屋价值仍比历史最高水平低6.3%，而霍巴特的房屋价值则下降了11.2%。达尔文的房屋价值比去年8月的周期性高点低2.8%，比2014年5月创下的最高纪录低7.2%。

 

除此之外，平均租金年度同比增长了9.1%，到年底时大部分首都的平均租金为600澳元，而区域地区的平均租金为530澳元，其中最值得注意的是珀斯的投资性质（+17%）、墨尔本（+14.6%）和阿德莱德（+12%）。

 

 

2024年——属于投资者的一年

 

根据Domain的预测，全国各地的房价预计将上涨5%至7%，布里斯班和阿德莱德的中位房价预计将上涨7%至8%，珀斯预计将上涨6%至7%，墨尔本预计将上涨2%至4%。

 

推动这些变化的一些因素包括：随着后COVID移民继续推动住房需求，人口增长；对更多住房供应的迫切需求；以及随着呼吁重新审视按揭服务能力缓冲区的加剧，放松贷款政策，进而加速购房者进入房地产市场的渠道。

 

利率削减：

 

 

AMP首席经济学家Shane Oliver预测，2024年将会有三次利率削减，最早从6月开始。然而，他坚持认为利率不会像近年来上涨的速度那样降低或降得那么多。他预测，澳洲储备银行（RBA）将在年底将现金利率降至3.6%。

 

相比之下，澳大利亚联邦银行（CBA）预测2024年和2025年将会有六次利率削减。CBA的首席经济学家Stephen Halmarick预测，澳洲储备银行将从2024年9月开始降息，到年底总共将现金利率降低0.75个百分点。

 

这将使现金利率从目前的4.35%的12年高点降至2024年年底的3.6%，并在2025年年底降至2.85%。

 

自2022年5月以来，利率从历史最低点的0.10%飙升至4.35%，使每月60万澳元的抵押贷款增加了1349澳元。

 

随着家庭压力达到了空前高度，预测中的利率削减将对消费者信心至关重要。一旦我们开始看到利率下降，必然会触发消费者信心的提高，一旦消费者信心开始上升，住房活动可能会增加。虽然这对抵押贷款持有者来说可能是一种解脱，但很可能会成为另一轮价格上涨的催化剂 - 这是投资者在人群之前进入并利用2024年市场繁荣的标志！

 

购房者将追求负担能力：

 

根据Domain的报告，澳大利亚的中位房价现已回到其1,084,855澳元的高峰。区域房价也达到了591,139澳元的峰值。

 

包括布里斯班、阿德莱德和珀斯在内的首都城市市场也处于创纪录的高位，其余首都城市也处于复苏模式。Domain的Nicola Powell博士预测，2024年所有首都城市和地区市场的房价将进一步上涨。

 

“购房者将寻求负担得起的选择，我们很可能会在2024年看到这种情况在市场上弥漫，”她说。

 

联邦和州政府还出台了一些措施来帮助有意购房者和首次购房者进入市场，包括但不限于家庭担保计划、首次购房者储蓄计划、购房援助计划以及其他额外的补助金，这些措施将进一步刺激需求，Powell补充说。

 

人口增长：

 

 

2024年，人口增长预计将继续成为房地产市场的主要特征，并将持续推动价格上涨至2024年底。

 

根据澳大利亚统计局最新的人口报告，2023年全国自然增长为106,100人，净海外移民为 518,100人 - 这是各州变化的主要原因。

 

尽管人口驱动的需求超过了当前的住房供应，但如果移民停止，澳大利亚仍将面临严重的住房短缺。

 

国家住房金融与投资公司（NHFIC）在2023年宣布，由于高利率、移民激增和社区反对新房屋，全国目前面临着超过10.6万套住房的短缺。

 

国家内阁的目标是从今年7月1日开始建造120万套新住房，这对缓解移民压力至关重要。然而，根据澳大利亚统计局的数据，截至2023年10月，仅批准建设了164,200套房屋，比目标少了5.6万套。

 

对于任何有意或现有的投资者来说，这为他们提供了绝佳的机会，以满足飙升的需求，购买投资性房产来缓解严重的住房短缺。

 

租房市场持续飙升：

 

 

虽然预计2024年要求的价格不太可能出现大幅下跌，但价格增长的速度在2024年将会放缓，预计租户的条件将会改善，租户租房时间更长。根据Domain的报告，随着房地产价格预计将继续上涨，租房市场可能会看到更多的租户长期租房。

 

截至2023年12月，Domain测量的综合首都城市房屋的中位租金价格为每周600澳元，同比上涨了创纪录的13.2%。单位的中位租金价格也是每周600澳元，同比上涨了23.7%。

 

2024年，全国租金预计将上涨7%至10%。

 

本文内容与数据均来源于澳大利亚政府及房产数据统计官方网站，由澳大利亚瑞德控股整理：

 

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