随着澳大利亚租赁市场继续收紧至创纪录水平，租金增长速度开始放缓，这表明负担能力限制正在产生影响。
CoreLogic 今天发布的 2022 年第三季度租金季度评估显示，全国租金指数今年以来的月度涨幅最小。9 月的当月上涨 0.6%，而9 月季度上涨 2.3%，比上个季度的2.9%下降60个基点。
全国租金的季度趋势现在比 5 月份记录的近期峰值 (3.0%) 低 70 个基点。
CoreLogic 研究分析师兼报告作者 Kaytlin Ezzy 表示，尽管月度和季度增长率放缓，但全国租金的年增长率在 8 月和 9 月保持在 10% 的历史高位。
“过去几年，租金出现了前所未有的增长，”她说。
“我们看到在新冠疫情的前几个月租金略有下降，但自 2020 年 8 月以来，全国住宅租金飙升了近 20%，相当于每周租金上涨约 90 澳元。
“最初是由于平均家庭规模的减少，房价的持续上涨，现在可能主要是由海外移民的强劲回归以及极其紧张的出租供应量推动的。”
Ezzy 女士表示，租金增长放缓有点令人惊讶，尤其是考虑到如此低的空置率。
“租金增长速度放缓可能表明越来越多的潜在租户开始遇到负担能力限制，”她说。
“由于高通胀以及租金的上涨给租户带来了额外的压力，越来越多的租户可能希望寻找更实惠的租赁选择，以试图降低成本。”
创纪录的低空置率
供应仍然是影响租赁市场的一个重要因素，广告租赁存量的总供应量比前五年平均水平低 -35.4%。
全国住宅空置率从 6 月的 1.3% 收紧至 9 月的 1.1%，为有记录以来的最低全国空置率。
“可能对租金供应产生负面影响的一个因素是 2017 年初至 2020 年初投资者购买活动的下降，”Ezzy 女士说。
“在此期间，抵押贷款条件的临时变化以及围绕 COVID-19 开始的不确定性限制了住宅物业的购买。此外，CoreLogic 记录到 2021 年到 2022 年上市出售的投资者拥有的住房存量有所增加，许多投资者可能希望通过上涨来最大化资本收益。”
首府城市与区域租金
总体来说首府城市的租金增长继续超过各州郊区的租金增长。
Ezzy 女士说，这一趋势主要是由于海外移民的回归，他们通常选择在抵达后在悉尼和墨尔本的高密度市场租房。
在截至 9 月的三个月中，首府城市和各州郊区的租金增长分别为 2.7% 和 1.3%。
“虽然两个市场的季度增长速度与 6 月季度相比有所放缓，但整个郊区市场的增长率下降幅度要大得多，”她说。
“然而，尽管增长趋势放缓，但两个市场的租金供应仍然非常紧张，首府城市的月空置率为 1.1%，而 9 月份只有 1.0% 的区域出租物业空置。”
租金表现最佳和最差
布里斯班的住宅租金季度涨幅（3.8%）是所有首府城市中最强劲的，尽管从截至 8 月的三个月中创下的近期最高增长率（4.2%）有所放缓。
阿德莱德和达尔文的租金在本季度均上涨了 3.6%，而悉尼、珀斯和墨尔本的住宅租金分别上涨了 2.9%、2.5% 和 2.3%。
堪培拉是个例外，由于房屋租金下跌0.9%，截至 9 月的三个月内，住宅租金下跌 0.4%。霍巴特的租金价值上涨 0.4%。
尽管最近有所下降，但堪培拉仍保持其作为澳大利亚最昂贵的首府城市租赁市场的地位，每周租金中位数为 682 澳元，其次是悉尼（每周 665 澳元）、达尔文（每周 590 澳元）和布里斯班（每周 573 澳元） ）。墨尔本保持其租金最实惠的首都的地位（每周 495 澳元），其次是阿德莱德（每周 508 澳元）、珀斯（每周 533 澳元）和霍巴特（每周 551 澳元）。
在堪培拉租金下降的情况下，悉尼的租金增长强劲，澳大利亚两个最昂贵的租赁市场之间的差距已缩小至每周仅 17 澳元。
收益率反弹
总租金收益率继续扩大，租金价值随着房屋价值贬值而上升。全国住宅价值下降 4.1%，而全国住宅租金价值在 9 月季度上涨 2.3%，导致住宅收益率上升 24 个基点至 3.57%。
Ezzy 女士说，虽然收益率高于 2 月份的创纪录低点（3.21%），但仍远低于大流行前十年平均水平 4.24%。
“预计利率将在 2023 年上半年继续上升，我们很可能会看到房价面临进一步的下行压力，”Ezzy 女士说。
“在这种情况下，租金收益率可能会继续提高，持续的租金增长和房价下跌是全国住宅收益率回到长期平均水平的潜在催化剂，这可能有助于抵消投资者面临的最高抵押贷款成本。
“一旦利率稳定下来，更高的收益率加上更低的价值和更强劲的购买条件，可能会吸引更多的投资者进入市场，这最终将有助于提高出租房供应。”