根据Eliza Owen 2021年7月15日发布的文章，他表示，CoreLogic的分析显示，目前澳大利亚36.3%的房产提供抵押贷款服务比支付租金更便宜，高于去年2月份报告的33.9%。

 

 

分析是在单个物业层面进行的，使用一组抵押贷款假设和估值估计，以估算抵押贷款偿还情况。然后将这些数据与单个物业的租金估算值进行比较。通过对抵押贷款和租金的估算，数据显示澳大利亚不同地区的住房成本存在显著差异。

图1列出了各地区租金或购买成本较低的房产的比例。

图2还按SA4分区对数据进行了分类。

抵押服务比租金便宜的房产比例最高的是NT北领地地区(96.4%)，其次是达尔文(86.5%)。

 

 

来源: Corelogic

• 使用的抵押贷款假设是80%的贷款与估值比率 (即假设买家拥有了20%的定金)，2.4%的利率(基于澳大利亚央行2021年5月报告的业主平均新贷款利率)，以及25年的贷款期限。
• 不承担抵押贷款费用或交易费用。
• 贷款价值是根据个人财产价值估算得出的。
• 租金偿还是基于CoreLogic对单个房产的租金估算。

 

除了达尔文，澳大利亚的郊区通常占比更大，在那里，支付抵押贷款比支付租金更便宜。澳大利亚各地区的房价和租金表明，目前60.1%的房产抵押贷款比租金更便宜，而在各首府城市，这一比例为四分之一左右。

与COVID-19之前的分析相比，澳大利亚各地抵押贷款支付成本低于支付租金的地区有所增加，这反映出自COVID-19爆发以来，抵押贷款的利息成本大幅降低。

 

 

根据澳大利亚央行的数据，业主的平均抵押贷款利率已从2020年2月的3.21%降至2021年5月的2.40%。这是可能推动2020年新冠肺炎限制措施后销售活动的因素之一; 如果支付抵押贷款比支付租金更有经济意义，那么由于利率下降，租房家庭可能已经开始寻找可购买的新家。然而，降低利息成本并没有全面性导致抵押贷款相对于租金更便宜的适用性。在悉尼尤其如此，在低利率的情况下，部分房地产价格显著上涨，推高了贷款本金(借款金额)，并超过了租金的增长。

 

 

自2020年2月以来，悉尼住宅价格上涨了15.2%。同期，悉尼全市房租仅上涨了2.1%。相对疲软的租金增长可能主要是由于海外移民停滞导致的租金需求下降，悉尼和墨尔本一直是澳大利亚最受国际游客欢迎的目的地。较低的租金增长和非常强劲的住宅价值增长意味着，在整个悉尼，比租金更便宜的房贷更少，只有4.9%。这比2020年2月采用相同假设进行分析时的7.1%有所下降。

 

 

从历史上看，这种分析还表明，仅仅因为一个地区的抵押贷款成本低于租金，并不意味着人们一定会想在那里买房。北领地和西澳大利亚内陆地区就是最好的例子。在这些地区，租赁成本往往较高，因为适合更短暂的住宿可能会有更高的需求——例如，在靠近人口流动性较高的矿区的地方。

 

 

这种动态在较大的东部沿海城市也有一定程度的显现。租金支付可能超过抵押贷款偿还的地区通常反映了城市中较低的社会经济区域，这些地区的房价不那么昂贵，但租赁市场存在较高需求。这可能是因为住房所有权的准入门槛(如押金门槛、专业服务或印花税支付)受到了负担能力的限制。

然而，低利率环境仍有利于提高国内许多地区的服务能力。这项分析很好地提醒了租房者权衡住房成本和储蓄，看看是否到了改变租期的时候了。