尽管澳大利亚的经济承受能力不断恶化，放缓了租金增长的步伐，但9月份的租金供应却有所收紧，全国各地的空置率均降至历史新低。

 

 

CoreLogic 发布的《2023年第三季度租金回顾》显示，本季度租金上涨了1.6%，低于6月份2.2%的涨幅，也比截至4月份的三个月内录得的近期最高涨幅（2.6%）低了整整一个百分点。这使得年增长率从前 12 个月修订后的峰值 9.6% 降至截至 9 月份的 8.4%。

 

然而，由于租赁房源持续短缺，9 月份全国租赁房源总数降至 2012 年 11 月初以来的最低水平，全国空置率降至 1.1%，创历史新低。

CoreLogic经济学家兼报告作者凯特琳-埃兹（Kaytlin Ezzy）表示，在租金供应如此有限的情况下，导致租金增长放缓的因素有很多。

 

 

Ezzy女士说："负担能力的恶化仍然是近几个月租金增长速度面临下行压力的一个重要因素。

 

在 COVID 的前几个月出现小幅下滑之后，全国租金已经连续 38 个月上涨，自 2020 年 7 月以来租金价值上涨了 30.4%，每周租金中位数增加了相当于 137 澳币的金额。随着生活成本的不断上涨，租房者的资产负债表承受了更大的压力，租房者很可能已经触及了承受能力的天花板，他们正在寻求扩大家庭规模，以分担日益加重的租金负担。

 

租金空置率低和住房供应不足是一个广泛的问题，对全国各地都有不同程度的影响。她说："海外净移民人数创下历史新高，新移民流入量增加和离境人数减少共同推动了这一趋势，再加上租赁房源持续短缺，使得首都（1.0%）和地区市场（1.2%）的空置率均降至历史新低。

 

 

在截至 10 月 1 日的四周内，全国租赁房源总数降至 2012 年 11 月初以来的最低水平，仅有 90,153 处房源挂牌出租。这相当于租金缺口约为 47500 套，房源总数比去年同期低 15.1%，比前五年平均水平低 34.5%。

 

首府城市的租金增长继续超过综合地区，第三季度分别上涨了 1.9% 和 0.7%。两个市场的租金升值速度在本季度都有所放缓，首都地区下降了 80 个基点，地区下降了 10 个基点。

 

随着房屋租金增速加快，独栋别墅租金与单位租金的差距扩大至 36 澳币/周。

 

目前，独栋别墅租金的增长速度快于单元房租金，第三季度分别增长了 1.7% 和 1.3%。

 

Ezzy女士说："自截至4月份的三个月内达到4.3%的峰值以来，澳大利亚单元房的季度租金增长速度已大幅下降了三分之二以上，房屋租金中位数与单元房租金中位数之间的差距从5月份的33澳元扩大到9月份的36澳元。

 

单元房的可负担性不断恶化，再加上租房家庭可能向大户型转变，这可能有助于重新平衡两种房产类型之间的需求。单元房的相对可负担性在最近的租金飙升中被削弱了很多，在过去的 12 个月中，单元房租金上涨了 11.7%，而住宅租金只上涨了 7.1%。

 

价值增长超过租金，收益率下降

 

 

虽然总体数据显示租金升势普遍放缓，但在各个首府，租金增长情况却更加多样化。达尔文的住房租金季度涨幅最大（3.3%），其次是布里斯班（2.5%），这两个市场在本季度的增长速度都有所加快。

 

相比之下，珀斯（2.5%）、墨尔本（2.3%）、悉尼（1.7%）和阿德莱德（1.7%）的租金增长速度都有所放缓，而霍巴特（-2.7%）和堪培拉（-0.9%）的租金则有所下降。

 

悉尼仍然是首府城市中租金最昂贵的城市，住宅租金中位数为每周726澳元，其次是堪培拉（649澳币/周）和达尔文（615澳币/周）。阿德莱德（548 澳币/周）失去了最经济实惠的租房之都的称号，被霍巴特（529 澳币/周）超越，阿德莱德的季度租金上涨了 9 澳币/周，而霍巴特的租金则下降了 15 澳币/周。

 

由于全国房产价值的季度增长率（2.2%）再次超过了全国租金的季度增长率（1.6%），全国总租金收益率在本季度出现了轻微下降，8 月份下降了 3 个基点至 3.69%，而 9 月份则上升了 2 个基点至 3.71%。

 

虽然比 4 月份创下的近期峰值（3.73%）下降了两个基点，但全国总收益率仍比去年同期（3.51%）高出 20 个基点，比近期最低纪录高出 55 个基点。