随着房地产市场的繁荣和房价创下新高，澳大利亚的住房负担能力危机在2021年显著增强。

但许多人在买房时所面临的困难并非现代社会的挑战，专家们说，这种困难始于上世纪90年代末。

根据PropTrack的数据(经通胀调整后)，从1990年到2000年的十年间，房价上涨了16%，增幅相当温和，然后在本世纪头十年飙升了88%，在2010年到2020年期间又上涨了23%。

在过去的两年里，尽管世界处于COVID-19大流行的控制之下，房产价值却绝对飙升。

 

 

 

 

2020年，房价违背了冠状病毒引发崩盘的预测，上涨了7.5%，而去年，房价中值惊人地增长了22.7%。

在澳大利亚最昂贵的城市悉尼，到2022年1月为止的十年间，房价上涨了99%——实际上翻了一番，达到了101.5万澳元的中间价，而墨尔本的房价在十年间上涨了66%，达到了78万澳元。

 

AMP Capital首席经济学家Shane Oliver说，澳大利亚的房价收入比在过去20年里翻了一倍多。

 

 

 

《2021年国际住房负担能力报告》(Demographia International Housing Affordability report)发现，澳大利亚的房价收入比中值是7.7倍，而英国是4.8倍，美国是4.2倍。

 

 

墨尔本是9.7倍，悉尼是11.8倍，两者都被列为“严重负担不起”。

奥利弗补充说，过去30年里，价格上涨还使家庭债务收入比增加了近两倍。

那么，我们是如何走到这一步的呢?究竟是谁或什么原因导致了住房负担能力的困境呢?

 

 

推动价格上涨的根本原因

 

房地产市场非常复杂，很多因素都影响着人们的购买力，包括土地出让、税收政策、政府激励措施、银行监管、海外投资者规则、移民、就业、工资增长和通货膨胀。

 

最终，专家们对于住房负担能力的驱动因素的共识回到了基本的经济学。在很长一段时间里，需求远远大于供应，在两者达到更大的平衡之前，房地产价值将继续增长，可负担性将恶化。

 

奥利弗表示，尽管供需失衡是住房负担能力下降的主要原因，但低利率也是一个主要因素。

 

 

他说，低利率在过去几年的房价上涨中发挥了重要作用，也是导致自上世纪90年代末开始的住房负担能力下降的催化剂之一。这意味着人们可以借更多的钱，从而为买房支付更多的钱。随着我们进入21世纪，住房开始变得越来越昂贵，越来越难以负担。在21世纪头十年，我们大幅增加了移民人数，但却没有相应增加住房供应，情况出现了混乱。

 

然而，PropTrack经济学家安格斯·摩尔(Angus Moore)说，虽然利率在住房负担能力方面也发挥了重要作用，但澳大利亚央行也不应对房价上涨负责。

摩尔表示:“尽管低利率推高了房价，并使首次购房者更难买房，这一点毋庸置疑，但让人们买得起住房并不是澳大利亚央行的职责。”

 

 

 

奥利弗指出，世界上许多国家的利率都很低，但并非所有国家的房价都像澳大利亚那样昂贵，这表明最大的问题是相对于需求而言的供给不足。

他表示:“在美国和欧洲，房价收入比已经上升，但可能是三、四倍，但不像澳大利亚的七倍。”

“最终，这归结为供给和需求问题，除非你能更好地调整这两者，否则我们将面临住房负担能力的持续问题。”

 

今年的住房负担能力会恶化吗?

 

住房负担能力今年仍将是一个挑战，但对一些人来说将比其他人更具挑战性。

摩尔说，大约三分之一的澳大利亚人拥有自己的住房，这意味着他们无论如何都负担得起住房。

但他表示，对现有抵押贷款持有人而言，未来12 - 18个月房屋负担能力将恶化，因利率上升令还款成本上升。

 

 

 

 

除此之外，对低端市场而言，今年的房价负担能力将会变得更差，根据房地产研究机构PropTrack的预测，首府城市的房价预计将上涨6%至9%，除此之外，还会加息。

然而，格罗夫斯表示，现在工资水平开始回升，失业率继续下降，因此房价收入比开始收窄一点。